述职范文|商业综合体运营方案(汇编15篇)

发表时间：2019-06-17

商业综合体运营方案(汇编15篇)。

〖一〗商业综合体运营方案

一、

随着城市的发展和人们的生活方式的改变，商业综合体成为了一个非常受欢迎的发展项目。商业综合体不仅为人们提供了方便的购物和娱乐场所，还成为了城市文化的重要组成部分。本文将详细介绍商业综合体的招商方案，包括招商目标、定位策略、商户选拔以及市场推广等方面，以帮助您成功规划和运营商业综合体。

二、招商目标

商业综合体的招商目标是要吸引优质商户入驻，并形成一个具有较高商业竞争力和吸引力的综合体。通过提供多样化的商业服务和精心打造的商业氛围，吸引消费者，提高商业综合体的知名度和声誉。

三、定位策略

商业综合体的定位策略是根据目标消费群体和市场需求来确定的。在商业综合体的定位策略中，可以选择以高端、中端或低端市场为主要定位，也可以选择结合多种定位策略，满足不同消费群体的需求。还可以考虑商业综合体与城市形象和文化的契合度，以及商业综合体的独特性和创新性，从而提高市场竞争力。

四、商户选择与筛选

商户的选择与筛选是商业综合体招商的重要环节。在商户选择方面，招商部门可以根据商业综合体的定位策略和目标消费群体，制定一个明确的招商指南，包括商户类型、品牌标准、商业模式等要求。然后，通过市场调研和评估来筛选和选拔合适的商户。在商户筛选过程中，可以考虑商户的品牌知名度、产品质量、服务水平以及商户的财务状况等因素。

五、市场推广

市场推广是商业综合体招商的重要手段之一。通过创新的市场推广方式和手段，可以提高商业综合体的知名度和吸引力，进一步吸引消费者和商户的关注和选择。市场推广可以包括线上和线下的活动，如举办主题展览、推出特色节目、开展促销活动等。商业综合体还可以与周边社区、企业、学校等合作，开展联合推广活动，扩大其影响力和受众群体。

六、资源整合和运营管理

商业综合体的运营管理是确保商业综合体顺利运行和持续发展的重要环节。在运营管理方面，可以考虑资源整合和共享，以提高商业综合体的效益和利润。商业综合体可以与知名品牌商户、旅游机构、酒店、企业等进行合作，共享资源和优势，增加商业综合体的竞争力和盈利能力。运营管理还包括人员管理、设备维护、安全保障等方面，以确保商业综合体的正常运行和安全。

七、总结

商业综合体的招商方案是商业综合体运营成功的关键。通过明确的招商目标、策略和方法，合理选择商户，并通过市场推广和运营管理，商业综合体可以吸引优质商户和消费者，形成一个繁荣发展的商业环境。希望本文的介绍能够为商业综合体的招商打造和运营提供有益的参考和指导。

〖二〗商业综合体运营方案

武安现代城市综合体

商务计划书简介

一、现代城市综合体的概念：

国际流行的城市生活体系和相配套的服务体系组成的综合体，是集公园、公寓、商场、办公、餐饮、休闲、娱乐、医疗等配套设施于一体，对其建筑面积、密度及容积率有特定要求，按照国际经验，通常建在距市区30—60分钟车程的城乡结合部，一般无拆迁、交通便利，保证有足够空间实现低密度的建筑模式。

二、武安现代城市综合体设想

该项目主要建设包括：主题公园、文化会展中心、度假酒店、科研服务中心、企业家公馆、社区公寓（包括人才公寓、专家公寓、老年康复中心）、紧急救援服务中心、奥特莱斯世界品牌折扣购物中心、中华古镇（含餐饮文化娱乐一条街）、医疗保健中心、幼儿园、学校和培训中心等，是一个现代化的、高品位的、多功能的具有中国风情及欧洲风情的特色小区。武安大洺远湖周边作为邯郸及华北最适宜居住的区域具有得天独厚的优势。

该城市综合体将占地3000至5000亩，其中奥特莱斯世界品牌折扣购物中心（有300—500家世界名牌商品1—3折）占地500亩，配套停车场300亩，将是城市综合体的最大亮点；占地1000亩的幸福城老年社区是与美国埃里克森养老机构合作，是集五星级的养老服务、五星级的医疗救援保障体系、五星级的文化娱乐和休闲度假为一体，约容纳5000—人居住；中华古 1

镇及欧洲风情一条街占地600亩，汇集中华各民族及欧洲各国的民俗、民品、民食、民艺等风情，将成为特色旅游亮点。

城市综合体可以为5—6万人提供学习、工作、生活的保障，配套的服务可以辐射到周边50—100公里的范围，完善的商业、文化、娱乐设施每年可以接待300—500万人次。

三、项目投资

1、主要项目投资商与战略合作伙伴：

奥特莱斯世界名牌折扣城控股有限公司；

裕田中国发展有限公司（香港主板上市，代码00313）；幸福城置业（中国）有限公司；

中联钢（中国）投资有限公司

祥能投资集团有限公司；

亚洲海湾基金；

民政部紧急救援促进中心；

东北财经大学；

中南大学湘雅医学院。

2、投资规模：15—30亿元。

3、建设周期：全部建成预计4—5年。

四、综合效益分析（略）

〖三〗商业综合体运营方案

贯穿始终综合体现

其实，一个懂得运用职业规划知识来武装简历的人，简历处处都会渗透着职业规划的“气息”。不管是你的教育背景还是培训经历，抑或是以往的工作经历，都是以自我职业定位为中心，内容都是相互紧密关联，整体加以体现的。需要重申的是，简历中展现个人职业规划，还应结合用人单位的岗位要求、企业文化以及发展战略来制作，切忌不要写与用人单位无关的`“个人长远想法”。

总之，要让简历瞬间吸引到HR的眼球，产生“秒杀”的效果，并不是把简历做得标新立异，或者一厢情愿地发挥天马行空的“雷人”创意就可。建议职场人通过职业生涯规划帮助自己尽早明确职业方向，是在求职的第一关——简历制作上领先一步的重要原则;当然，用科学的职业规划来指导个人职业发展的路径，更是在职业道路上步步领先的不二法门。

〖四〗商业综合体运营方案

**商业综合体供电规划设计方案

1项目概况：

该项目位于提署路于湖路交口，基地面积约181亩，拟建建筑面积约37万㎡，其中：住宅万㎡，商业万㎡，配套用房万㎡，地库万m2。当涂恒生阳光城集住宅、挑高小户型住宅、酒店式公寓、电影院、餐饮、大型购物广场、配套商业服务等功能为一体的现代商业综合体。

2项目特点：商业综合体具有定位的滞后性，业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素。

3编制依据

现行主要标准、规范：

供配电系统设计规范GB－2009

高层民用建筑设计防火规范GB-1995(2005年版)

10kV及以下变电所设计规范GB-94

民用建筑电气设计规范JGJ16-2008

商店建筑设计规范JGJ48-88

当涂县居民住宅开发项目供配电设施建设标准（试行）

〖五〗商业综合体运营方案

随着国民经济的高速发展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑必须具备多元化的综合性，在这一背景下，城市大型商业综合体应运而生。然而，由于商业综合体在业态上的多功能性，多层次性、以及地域性和未来性，其建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。

作为城市建设的重要组成部分之一，商业建筑是一个公共、开放、充满多样性的城市要素，也是地区发展的原动力之一。随着国民经济的高速发展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑具备高效率、多功能的综合性，在这一背景下，集购物、酒店、办公、会所、公寓和休闲娱乐于一身的商业综合体的发展成为了必然趋势。以10万m2建筑规模为起点的大型商业综合体将办公、购物、餐饮、娱乐等功能进行有机组合，并充分发挥其各自的作用，为不同行业、不同阶层的人群创造出色彩丰富的现代都市环境，满足着都市人口日常的各种需求。

在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。

在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。虽然将餐饮店分散于各楼层的.规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建设与管理成本可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。为避免营业时间等问题的影响，娱乐设施常与其他商业功能分区设置，但目前也有将其布置各层共享空间的趋势，以便于营造体验式氛围，提升建筑的整体商业价值。设计中还须运用技术方法，解决娱乐业态的噪音和消防问题。

酒店、公寓和办公楼的形式相对简单，可在布置好上述功能区块后采取与商业体量相对分离的方法设计，为解决酒店用地大、浪费建筑商业价值的问题，可将其大堂及配套功能集中设在塔楼顶部，而仅将小型的接待厅设置于首层，并通过专用电梯穿梭于其间。

由于现代城市商业综合体在业态上包含了居住、办公、娱乐等多种功能，建筑自身面积大，使用人口密集，加之不同地域的商业综合体具有相应的地区气候和文化需求，且其商业空间必须在满足现阶段商业功能的基础上，能够适应未来业态变化的需求，因此商业综合体的建设设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。因此在城市飞速发展，商业业态不断细化的今天，商业综合体的设计必须首先准确定位建筑在城市中的整体业态功能，并使建筑内部业态之间、建筑与外部社区、环境之间呈现出和谐、共生和互补的状态，通过对内外部流线的整合，体现鲜明的个性风格，在满足顾客多样需求的同时，以其功能化、个性化、人性化的设计，成为城市的地标性建筑。

此外，随着近年来网络购物等形式的普及，人们去购物场所消费更加重视其餐饮、娱乐等附加功能，强调购物过程中的体验性与归属感。因此商业综合体应着力在这些方面投入设计巧思以达到吸引人流，促进消费的目标。以归属感的实现为例，由于人们对建筑的观感常决定于其外观和进入后的第一感受，因此设计师应创造出自然、优雅、沉静的公共空间，迎合现代都市中人们对自然的渴望，使其在商业活动中消除工作压力和生活压力。优秀的设计从结构力学层面而言应是简洁的，设计实践中可通过建筑结构的树形支撑及其产生的光影效果来营造“城市森林”的氛围，并在节能的前提下引入适当的光线，用闪烁不定的光影变幻效果使顾客产生一种探究未知事物的快感，从而增加其逗留在建筑中的时间，刺激她们去“探险”和消费。

为体现“以人为本”的经营思想，现代空间概念强调顾客流动空间与营业员工作空间的融合与渗透。以最常见的中庭结构为例，各层营业厅环绕中庭展开，丰富了空间的层次，通过中庭把光、影、色彩、扶梯、楼梯、绿化等巧妙地组合起来，形成一个动静交织、形态各异、极富艺术魅力的空间环境。平面设计

上可利用地面或顶棚的形式差异、材料对比、色彩变化以及照明设计，对顾客起水平引导的作用，营业大厅内应具备清晰合理的人流路线商业综合体设计分析，使顾客能在最短的距离内轻松地逛完全程。

此外，商业综合体有化整为零的趋势，让人们在空间转换时的步行或休憩其中感受到愉悦，从而缓和其生活压力。一些独特的商业空间是专门为满足人们的休憩和商业会晤等需求而当做空间艺术品来设计的，除艺术形式外，回归自然的设计也体现在大量地运用木材等反映自然主题的材料和风格上。

为有效组织商业建筑的外部交通，应尽量在建筑周围设置足够的人流、车流集散空间和缓冲空间，使其作为室内外的一种过渡，避免同城市道路发生冲突。出入口的设置处理，也是交通组织的主要内容之一，由于商业建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口与城市干道交通相协调的问题，否则将影响到商业综合体自身的正常运转和城市干道交通的运行。出入口的流线组织，应做到交通与流线设计的合理性，尽量减少和避免人流的不合理交叉。流线主要划分为人员流线和货运流线，两者出入口位置应临近各自的功能区段，且相互间有一定的间隔，顾客人流较大，流动频率高时，可分设多个出入口，引导人群有序地流动，而卸货停车处，通常设置在较隐蔽处，以免影响交通和环境美感。

〖六〗商业综合体运营方案

各位领导、各位来宾、各位师生：

大家上午好！

天高云淡金秋凉红枫香。在这国庆佳节即将来临之际，我们满怀激情又迎来了一年一度的校内综合体育运动大会，我谨代表学校，向为本次体育运动大会的顺利召开付出辛勤努力的老师们表示衷心的感谢！向辛勤工作、积极备战的同学们致以亲切的问候！

各位领导前来参加今天的开幕式，各位来宾表示热烈欢迎！

少年强则国强，身体棒为最棒。这次运动大会不仅是对我校体育工作的一次大检阅，也是对我校德育工作的大检查，更为同学们展示个性特长及运动风采提供了平台。

体育是向上的，也是诱人的。他让我们感受到体育的无穷魅力、童年的活力和生活的激情与幸福。体育运动带给我们阳光、健康和积极的精神。

培养身心健康、意志坚强、充满活力的学生是每个教师的职责；让学生在健康向上的环境中成长，是我们每一位老师最大的心愿。为此，我校响应上级号召，于今年的4月17日举行了“校园球类活动”启动仪式，开展了阳光体育活动。充分利用每天下午一小时的阳光体育时间，组织课内和课间的球赛。

体育活动的开展不仅增强了学生的体质，而且丰富了他们的生活。

体育工作只是学校工作的一部分，随着教育的深入，我校的教育事业也在蓬勃发展。一年来，学校各项工作取得了新的成绩。xx年度，我校被评为县级“十一五”教育科研先进单位，省级勤工俭学、劳动实践场所建设先进单位；xx年度，我校又被评为“两基”工作先进学校、安全工作先进学校、教育管理先进学校，同时还被评为州级远程教育先进学校等。

可喜的成绩与老师们的辛勤工作是分不开的，与同学们的刻苦努力是紧密相连的，更与社会各界人士对教育的支持是密不可分的。先进的教学理念、优雅的育人环境带给教师的是朝气，积极向上的教育热情带给同学们的是素质的提高、能力的培养。本次运动会不仅展示了学生们优秀的运动成绩，也为全校的身心健康发展服务。

因为，我们始终坚持“教师的身心健康是学校最大的财富”，始终坚持“学生的健康成长和未来发展高于一切”。今天，让我们再次去操场，走进阳光下，在我们的校园里，展示我们日益增长的幸福和快乐。

同学们，老师们！为了能够很好地举办本次大会，我希望全体工作人员和裁判员尽心尽力，热情服务，确保各项活动的安全顺利进行。我希望学生们会努力工作，进取，在水平上竞争，在风格上竞争，在鸡冠小学生的个性和魅力上竞争。

让我们在运动场上驰骋、驰骋、跳跃、拼搏，一起领略运动的魅力，一起擦亮生活的阳光！

本次运动会的召开得到了乡领导，村领导，各林场领导以及陈类氏家族的大力支持，在这里，我代表全校师生对你们的帮助致以深深的谢意！

最后，预祝大运会圆满成功！祝各位领导、各位来宾身体健康，工作顺利！谢谢大家！

〖七〗商业综合体运营方案

吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至__路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：

容积率：6.4 建筑密度：57% 酒店建筑高度：151.2米(吉林市新地标)

比例分配：

酒店约占项目体量的50% 江景住宅约占30% 写字楼，单身公寓约占13% soho及其他占7% 示范要点：

1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。 2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。

3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。

4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。

5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。

专家评语：

房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。

1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。

2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。

3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。

4、2014年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。

5、2014年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。

6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。

7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。

8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。

2、项目提出的背景和建设的必要性 3、编制依据和原则 4、项目概况

〖八〗商业综合体运营方案

经营性商业项目的.主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。

物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员：懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

任何企业都存在两方面的制度：一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体，就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是：产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续，合同及其补充文件和附件将不断增多，契约越多管理上就越复杂。所以，对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务，用完善的制度来规范市场秩序。

商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，可以加大投资开发购物广场的知名度;另外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时，重视物业管理的前期介入，对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售，因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润，而是通过持续的经营管理，提升商业空间的价值。因此，商业与地产的合理对接，才使双方互利，使商业物业得到较大的发展空间。

由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业物业成功盈利，就必须把市场细分、再细分。

主题式商场可以按人群、功能进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型商业物业正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中，求得生存，站稳脚跟，以获更大的发展空间。

商业物业不同于其他物业，其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，需要我们理性的思考，全盘规划，逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道，使商业物业走向成熟。

参考文献：

1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代，2004(23)

2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业，2002

5.子烨，肖宁.调控寒流突袭商业地产.商业时代，2004(20)

6.王燕珂，李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析，商业时代，2004(15)

〖九〗商业综合体运营方案

摘要：新型城镇化的发展战略对城市发展的规划布局、经济增长结构、产品配置模式等均产生重大影响，城市会展综合体作为城市发展的新兴载体不仅能加速城市实现新型城镇化目标促进城市建设和经济转型升级，还能完善会展产业品质化国际化提升，有序健康推动新型城市建设和会展产业可持续发展。文章对建设新型城镇和会展综合体之间的关系进行了梳理，分析了会展综合体对促进新型城镇建设的作用，并结合新型城镇化建设要求提出会展综合体的发展路径及建议，以期促进城市建设与会展业发展“双丰收”。

关键词：会展综合体；新型城镇化；发展路径

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新型城镇化所强调的是以人为本，与扩张城市面积数量相比更注重提高城市质量，以此来提高城市化水平。会展业作为“城市经济发展的面包”，对城市经济的乘数效应极其显著，会展综合体作为会展经济的承载物能有效聚集物流、人流及资金流并快速形成城市经济发展新区域。因此，在我国快速推进城镇化的战略进程中，在满足城市基本功能的基础上，利用会展业的带动作用，合理规划构建会展综合体，推进产业集聚，带动城市基础设施生产生活及新的城市区域发展，促进城市生态体系和人文环境的打造和升级，最终实现和谐的城市环境。

一、会展综合体概念及形成分析

会展综合体是国内近10年来新兴的一种综合体类型，也是会展建筑的重要发展形式和方向。就会展主体功能及国内各地会展发展状况已有不少论著对其理论、经验、方法进行了研究，但对于会展走向综合化，功能中心多元化，这些已有成果均较少涉及。借鉴城市综合体的相关研究笔者将会展综合体定义为：会展综合体是以会展产业为基础，创造性地将展览、会议、商业、酒店、办公等多项功能汇集于一体的大型或超大型会展综合性建筑体，能满足会展活动期间一切服务性需求，也能满足会展活动外的城市大型活动需求。会展综合体具有“大体量、一体化、多业态”的特点和优势。

会展综合体归根结底属于会展场馆的一种类型，它的形成经过了一个发展过程。我国最早的规模化的会展场馆是在20世纪50年代左右建立的单独性的展馆或会堂，90年代出现了能满足简单展览和会议活动的会议中心或会展中心，21世纪出现了展览建筑与会议建筑各自功能都很完整的国际会展中心。在“大会展”的发展趋势下，会展活动已从单纯的会议、展览形式向举办各种丰富多彩活动的“大会展”方向发展。这就提出更大场馆、更大空间的需求，例如2013年后中国博览会会展综合体这样大型会展综合性建筑的出现。

二、新型城镇化视角下会展综合体的发展内涵

城市是会展活动的举办基地，会展综合体是会展活动的举办承载物，会展综合体发展与新型城镇化建设两者之间相辅相成：一方面会展综合体直接作用于新型城镇化建设，影响着城市发展。在城镇化进程中，人们对城市的要求不再简单局限在基本公共设施建设、城市功能、城市资源分享等传统要素方面，并且扩展到城市布局、城市交通、城市环保、城市特色等新的方面。所以从城市层面来说，会展综合体能在节约发展成本，不“翻天覆地”对城市原有规划进行颠覆性改造的基础上，实现城市扩大发展层面、集聚更多业态、提升城市生活品质、树立城市文化形象的城市局部调整。另一方面，新型城镇化为会展综合体发展提供了基础保障和政策支持，“以人为本”的城市建设理念也能提升会展综合体的人文内涵，吸引更多会展活动的落户或举办进而充分发挥会展经济作为“城市面包”的乘数效应。

因此，在新型城镇化视角下会展综合体的发展应以“人”为核心，以提升城市质量提升为规划建设指南，避免单一造城运动而是通过会展综合体建设的合理规划、结构优化、质量提高、承载力增强来实现新型城镇建设的最终目标。

三、会展综合体对促进新型城镇城市发展意义和作用

会展综合体顺应“大会展”的发展趋势，随着地方经济发展会展综合体规模逐渐变大，功能日趋复杂，往往成为新区与新城的地标和各类事件活动的中心。会展综合体既具备举办会议、展览、节事和其他大型事件活动的博览建筑的性质，又具备住宿、餐饮、娱乐和其他商业活动的附属功能，完全符合“不简单造城、以紧凑型开发模式成为主导、城镇格局更加优化”的新型城镇化建设核心。

（一）会展综合体是新型城镇建设的重要公共基础设施

新型城镇化建设需要大量改善或重建公共基础设施，会展综合体集会议展览展示、餐饮、娱乐、购物、商业等多种功能为一体，因此公共基础设施的特征十分明显。会展综合体是会展活动举办的承载物，会展业对于当代经济的影响有目共睹，因此合理规划和建设会展综合体既能拉动当地经济和服务业发展又能进一步完善城市服务设施和服务体系，借助会展综合体带动城市一系列发展。

（二）会展综合体是城市各类大型事件或文化娱乐活动的举行场所

新型城镇化建设需要加大城市“质量”的建设，提升城市的人文科技含量，符合城市特征的大型节事活动、群众文化娱乐活动都是实现文化兴城的重要手段。会展综合体除了经营会议、展览产业外，还可借助其高科技宽空间的场所举办各类丰富多彩的活动，为民众提供精神活动举办的场所，成为建设文化城和谐社会的平台。

（三）“地标”级会展综合体能改变城市发展模式，实现城市价值最大化

“地标”级会展综合体不仅可以代表一个城市的精神和文化发展渊源，同时由于其业态的多样性使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈，例如，南宁国际会中心带动了南宁琅东新区的发展，使得琅东新区从原来的偏远之地建设为现在的经济中心，带动了周边房地产发展。会展综合体的建设能够实现“城中城””的城市布局（如德国汉诺威），有利于突破“单中心”的城市发展模式，从而使城市价值能得到最大化的体现。另一方面，“地标”级会展综合体很大程度上能解决城市化进程中日益突出的人口居住、土地等问题，同时对于加快城市经济发展、转变城市商业格局有明显作用，实现城市价值最大化。

四、会展综合体的发展路径规划

〖十〗商业综合体运营方案

岗位说明书系列

编号：FS-ZD-04017

商业运营部经理岗位职责

Busine Operations Manager Position Responsibilities

说明：为规划化、统一化进行岗位管理，使岗位管理人员有章可循，提高工作效率与明确责任制，特此编写。

商业集团-购物中心运营部总经理弘阳集团弘阳集团有限公司，南京弘阳集团，弘阳地产，弘阳集团，弘阳职责描述:

1、研究制定购物中心项目营运管理方案，审批后组织实施。评估商业经营状况，不断提升商业资产经营效益;

2、负责商业运营体系的制度、标准、流程建设，监督、指导实施，负责营运体系人员统筹管理和团队建设工作;

3、负责购物中心新项目开业筹备各项运营工作的统筹与推进。

任职条件:

1、本科及以上学历;

请输入您的公司名字

Fonshion Design Co., Ltd

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〖十一〗商业综合体运营方案

本文从综合功能、景观空间、文化体验3个方面对比分析了具有代表性的部分万达广场及万达茂，通过所涉及的景观部分元素数据的整理和对比，见表1。

从表，主题雕塑与景观小品类标识物的运用也应作为设计元素重点考虑，以此强化区域可识别性和提升购物环境的心理品质。

而万达茂的功能定位则以文化娱乐为主，商业为辅。强化文化娱乐氛围，弱化商业氛围，从而禁止店招的建筑设计，多样性的顶级主题娱乐业态（如室内水公园、主题乐园、电影乐园等），奠定了万达茂的文化娱乐功能。所以，在室外景观的功能考虑上，延续万达广场商业界面式的景观显得捉襟见肘。则需要根据万达茂的定位及对本地城市和文化有深入全面的了解，从文化的角度来创造以体验为主线的人文景观，延展和创新室外景观的功能空间，形成与室内功能的互补和加强，旅游娱乐效应将作为景观设计的最重要目标。如图2。

〖十二〗商业综合体运营方案

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（

〖十三〗商业综合体运营方案

就整体定位的不同，让万达广场城市综合体的景观布局出现在文化旅游城万达茂中并不适用，而万达茂的娱乐主体及竹筏、鹤鸣、荷香意境景观设计性则要求了更单纯的文化娱乐功能。我们可以这样理解：万达广场不是MINI版的万达城，前者是城市中心，后者是新城文化旅游中心区；而万达茂也不是放大的万达商业综合体，前者重文化娱乐轻商业休闲，后者重商业零售轻娱乐休闲。因此，万达广场商业景观多以精致布局存在，将更加契合万达广场服务人群所需要的购物环境。而万达茂的文化娱乐功能更单纯，所传达出的环境品质应该更具文化内涵和文化表述感，大尺度的广场区域要求设置更多样化的体验休闲景观场所，重视万达茂室内外功能的呼应互补和与大型旅游娱乐业态文化理念上的一脉相承。

〖十四〗商业综合体运营方案

综合体消防工作计划：如何保障生命财产安全

随着城市化的不断推进，综合体建设正在朝着更高、更大、更复杂的方向发展。综合体不仅是一个区域内居民的聚居地，更是商业活动、社交娱乐等多重要素的综合体现。然而，综合体的复杂性和多元性也为消防安全带来了更大的挑战。因此，制定一份完善的综合体消防工作计划尤为重要。

一、消防安全调研

在制定综合体消防工作计划之前，需要对该区域进行消防安全调研。通过对综合体内建筑结构、人员流动、使用情况进行调查，了解人员疏散、防火隔离、防火设施等系统的完善程度，做出详细评估，为后续消防工作提供依据。

二、制定消防管理制度

根据制定的消防安全调研结果制定消防管理制度，其中包括防火安全规程、二次供水、消火栓水力计算等方案。并对消防设施和器材的使用进行详细说明，设立专门的消防管理团队负责综合体内的消防安全工作，确保消防设施和器材的日常维护与检查。

三、加强消防安全宣传与培训

开展消防宣传和培训是预防火灾和减少火灾损失的重要措施。消防宣传可以通过电视、广播、宣传栏等方式进行，向消费者普及消防安全知识，提高消费者对消防安全的意识。并定期组织员工进行消防演习，提高员工应对火灾事故的应变能力和抗压能力。

四、落实监管责任

消防安全事关人民生命财产安全，必须保持高度关注，对综合体消防安全进行及时监督和处理。建立健全应急预案和值班制度，安排专人负责日常消防安全工作。对违反消防安全规定的行为，依法进行处罚，并对监管责任落实情况进行定期报告和听证。

五、完善应急预案

在制订应急预案时，要考虑到各种火灾、狂风暴雨等自然灾害的可能性。应急预案包括日常监管、值班、指挥调度等方面，确保综合体内人员的生命和财产安全得到保障。在消防安全预警时及时进行警示和疏散，避免火灾蔓延造成更大的损失。

在综合体消防安全管理中，“综合性”是最为重要的一个词。消防工作必须严密组织，科学分配、实行全员参与，及时有效予以落实。只有从消防管理、消防宣传、监管责任、应急预案等多个方面都能得到严格落实，综合体安全才能得到保障。